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Herdeiros perdem imóvel porque pai não registrou contrato de gaveta

Herdeiros perdem imóvel porque pai falecido não registrou contrato de gaveta.

Enquanto vivo, pai firmou contrato particular de compromisso de compra e venda que não foi levado a registro. O vendedor tinha uma dívida que foi executada judicialmente e terminou com o leilão (“hasta pública”) do imóvel, com arrematação do imóvel a outra pessoa. Os herdeiros entraram com ação judicial para anular a transmissão do imóvel ao credor, mas o pedido foi negado pela aplicação do art. 1.245 do Novo Código Civil, que estabelece, em outras palavras, que quem não registra não é dono. O fato ocorreu em São Paulo e tramitou perante a 1ª Vara de Registros Públicos da Capital – Processo 0022809-24.2013.8.26.0100. Decisão publicada no DJE – Diário da Justiça Eletrônico de 27/08/2013.

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Caderno 3 - 1ª VARA. JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS (...) Processo 0022809-24.2013.8.26.0100 - Retificação de Registro de Imóvel - Registro de Imóveis - Milton J.H. - - Maria M.H. - - Luiz C.H. - Marco A. H. - Ivo H. - - Paulo A. H. - Pedido de providências - retificação de registros para que se evidencie que a aquisição de imóvel se deu no momento da celebração de promessa de venda e compra - impossibilidade - inteligência do artigo 1.245 do Código Civil - indeferimento. CP 96. Vistos. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços. 1. MILTON J. H. , MARIA M. H. , LUIS C. H., MARCO A. H. , IVO H. e PAULO A. H. requereram providências (fls. 02-11). 1.1. Na peça inicial, os requerentes alegaram ser filhos e herdeiros de JOÃO H. P. (JOÃO) e DIRCE B. H. (DIRCE). Os autores afirmaram que JOÃO e DIRCE (então casados pelo regime da comunhão universal de bens) “adquiriram”, por meio de compromissos de venda e compra, celebrados em março e abril do ano de 1963, os lotes nº 04 e nº 03, ambos situados na Rua da Capela (atual Rua Joaquim Morais), quadra 23, Vila Santa Catarina, 29º Subdistrito de Santo Amaro (matrículas nº 176.258 e nº 176.523 do 8º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, respectivamente). Segundo os requerentes (fls. 04), houve o extravio do compromisso de venda e compra referente ao lote nº 03, e uma 2ª via foi expedida somente no ano de 1973. 1.2. Em 12 de novembro de 1967, DIRCE faleceu (fls. 14). Em 19 de julho de 1979, JOÃO contraiu segundas núpcias (fls. 21) com ROSA M. C. H. (ROSA). 1.3. JOÃO, por motivos pessoais, somente promoveu a lavratura das escrituras, referentes aos lotes nº 04 e nº 03, respectivamente, nos anos de 1973 e 1985 (fls. 15-20). Essas escrituras deram causa aos registros R-1 da matrícula nº 176.258 e R-1 da matrícula nº 176.523, ambas do 8º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI). 1.4. JOÃO faleceu em 06 de maio de 1992 (fls. 48). 1.5. Os lotes nº 04 e nº 03 (matrículas nº 176.258 e nº 176.523 do 8º RI, respectivamente) foram objeto de ação de execução promovida em face do antigo proprietário, ocasião em que os imóveis foram à hasta pública e, nos termos da Lei 6.015/73, artigo 176, parágrafo 1º, inciso I, foram matriculados (fls. 62 - 63). As novas matrículas foram canceladas, posteriormente, por força de sentença prolatada pela 18ª Vara Cível Central (fls. 35), após embargos de terceiro promovidos por JOÃO. 1.6. Hoje os requerentes pleiteiam pelo cancelamento ou a retificação dos registros R-1 da matrícula nº 176.258 (lote nº 04) e R-1 da matrícula nº 176.523 (lote nº 03), ambas do 8º RI, para que constem as qualificações de JOÃO correspondentes ao ano de 1963, ou seja, à época em que celebrou os compromissos de venda e compra dos lotes nº 04 e nº 03 (casado com DIRCE), pois entendem que somente assim poderão registrar formal de partilha dos bens deixados por JOÃO e DIRCE (fls. 37-46). 1.7. Os requerentes estão devidamente representados ad judicia (fls. 12) e juntaram documentos à fls. 13-54. 2. O 8º RI prestou esclarecimentos à fls. 61. Entendeu que as qualificações de JOÃO, constantes dos registros R-1 da matrícula nº 176.258 e R-1 da matrícula nº 176.523, são aquelas constantes das escrituras que lhes deram causa. Ou seja, JOÃO adquiriu o lote nº 04 no estado civil de viúvo de DIRCE, e adquiriu o lote nº 03 no estado civil de casado, em segundas núpcias, com ROSA. 3. O Ministério Público solicitou a manifestação das partes quanto ao alegado pelo 8º RI (fls. 65). Após juntada da manifestação (fls. 69 - 73), opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 75-77). 3.1. Não há qualquer erro que necessite de retificação ou enseje em cancelamento. Isso porque os registros estão refletindo exatamente o teor dos títulos que lhes deram causa. O formal de partilha, tal como se apresenta, se for registrado, afrontará o princípio da continuidade. 4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 5. Primeiramente, é válido esclarecer que a aquisição de um bem imóvel somente se dá pelo efetivo registro do título translativo (artigo 1.245 do Código Civil). Sendo assim, não é possível adquirir um imóvel por meio de um compromisso de venda e compra, mesmo que este venha a ser registrado.Consoante ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro, nos compromissos de venda e compra “o proprietário não transmite a propriedade, mas se compromete a transferi-la futuramente, uma vez cumprida pela parte contrária a obrigação que lhe couber. Em outras palavras, o promitente-permutante ou o promitente-comprador não adquire desde logo a propriedade, mas somente um direito real à aquisição do imóvel, mediante a inscrição de tal título no Registro de Imóveis”(LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 2. Ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 454.).  5.1.Em suma, os requerentes pretendem que a retificação (ou o cancelamento) dos registros tenha o condão de evidenciar que a aquisição dos imóveis de matrículas nº 176.258 nº 176.523, do 8º RI, se deu no momento da celebração dos compromissos de venda e compra, ou seja, no ano de 1963, por JOÃO e DIRCE (que à época ainda eram casados).Como já foi exposto, compromissos de venda e compra não transmitem a propriedade, razão pela qual o pedido não encontra substrato para que seja atendido. 6. Como bem observado pelo registrador e pelo Ministério Público, os registros R-1 da matrícula nº 176.258 e R-1 da matrícula nº 176.523, ambos do 8º RI, não possuem nenhum erro que justifique uma retificação ou cancelamento. Isso porque refletem exatamente o teor dos títulos que lhes deram causa, quais sejam as escrituras (essas sim hábeis para fundar a transferência da propriedade) lavradas nos anos de 1973 e 1985 (fls. 15-20), datas em que JOÃO era, respectivamente, viúvo de DIRCE e casado, em segundas núpcias, com ROSA. 7. No que se refere ao formal de partilha que se pretende registrar, da maneira como se encontra, afronta o princípio da continuidade. Isso porque o título afirma que os imóveis de matrículas nº 176.258 e nº 176.523, do 8º RI, foram adquiridos na constância do casamento de JOÃO e DIRCE (fls. 42-44), o que, pela análise das matrículas, não é verdade. 8. Por todo o exposto, indefiro o pedido de providências deduzido por MILTON J. H. , MARIA M. H., LUIS C.H. , MARCO A. H., IVO H. e PAULO A. H. . Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, no prazo de quinze dias, para a E. Corregedoria Geral de Justiça (Cód. Judiciário, art. 246). Uma vez que esteja preclusa esta sentença, arquivem-se os autos, se não for requerido mais nada. P.R.I.C. São Paulo, .Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO - CP 96 - ADV: VLAMIR SERGIO D EMILIO LANDUCCI (OAB 98510/SP), MARIA JOSE MARQUES DE ARAUJO D’ EMILIO LANDUCCI (OAB 151528/SP) (D.J.E. de 27.08.2013 - SP). 

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