RISCOS E PREJUÍZOS DAS PARTES IDEAIS

(Informativo prático aos proprietários de imóveis)

* Registro de Imóveis da Comarca de Cabreúva (SP) – MRB – ed.1.

 

 

O que são “partes ideais”?

Quando mais de uma pessoa é proprietária de um mesmo imóvel, as participações de cada um dos proprietários ocorre em partes ideais. Partes ideais são as proporções em uma porcentagem sobre todo o imóvel.

Pela legislação, as partes ideais registradas não podem se referir a uma posição específica e localizada do terreno ou das construções. Mesmo que isso ocorra na prática, o registro e o direito não podem considerar isso enquanto não for registrada a divisão do imóvel.

Portanto, se houver mais do que uma construção, todos são donos de todas as construções ao mesmo tempo. 

Exemplo: Se quatro pessoas forem donas de um único imóvel com área de terreno de 1.000m², se diz que cada um tem 25% de todo imóvel idealmente, e não parte específica de 250m². Todos são donos de todas as construções em uma espécie de sociedade, chamada tecnicamente de condomínio em partes ideais.

“Coproprietários”são os proprietários em comum com outros sobre o mesmo imóvel.

 

Penhora e leilão do imóvel todo e não da parte ideal do devedor:

Considerando que uma parte ideal é mais desvalorizada, tem sido frequente a Justiça Comum e a Justiça Trabalhista em alguns casos de dívidas de apenas um dos proprietários, decidir penhorar e leiloar o imóvel inteiro, abrangendo também as partes ideais dos demais proprietários. 

Caso assim ocorreu recentemente em CABREÚVA (SP), no bairro “VILLAREJO”, em uma ação trabalhista, em que a Justiça do Trabalho ordenou expressamente a “penhora do imóvel em sua integralidade”.

Fundamentos jurídicos: Artigo 655-B do Código de Processo Civil de 1973 e artigo 843 do Novo Código de Processo Civil / 2015, que é expresso ao prever a penhora dos bens dos coproprietários.

 

Leilão por preço inferior ao real:

No caso acima os demais proprietários sofrem a perda do imóvel e recebem parte do valor da arrematação. O risco de prejuízo é alto se o maior lance do leilão tiver baixo valor e não for suficiente para ressarcir todos os interessados.

Este risco se agrava se o valor de aquisição da escritura for baixo ou irreal porque a justiça não admite defender-se em juízo alegando a própria torpeza de que o valor da aquisição não refletia a verdade. 

 

Perda do imóvel pelo direito de preferência a preço vil:

Quando um dos proprietários de parte ideal vende sua parte, os demais proprietários têm, por lei, o direito de preferência pelo mesmo preço. Ou seja, podem depositar em juízo o mesmo valor que constou da escritura e exigirem a parte ideal transferida. Caso o valor da escritura seja irreal, abaixo do valor de mercado, o prejuízo é certo, porque a Justiça não admite apresentar provas e defender-se em juízo alegando a própria torpeza. 

 

Perda de financiamentos:

As menores taxas de juros do mercado ocorrem quando um imóvel garante o empréstimo. Porém, os bancos não admitem empréstimos ou vendas financiadas de imóveis em partes ideais. 

 

Desvalorização do imóvel:

Todos os riscos aqui descritos reduzem o interesse de compradores e provocam a desvalorização do imóvel. A desvalorização é mais grave quando a transferência é forçada por dívidas de um dos proprietários, ou urgente para outros fins. 

 

Coproprietários que transferem partes ideais sem registro e mudam-se para local distante:

Uma situação recorrente que gera prejuízos é a falta de cuidado de um dos compradores em adquirir sua parte ideal por contrato sem registro e quando precisar registrar sua aquisição surpreender-se com a necessidade de assinatura de algum documento ou correção pelo vendedor que tenha mudado para outra cidade distante e não seja mais encontrado.

Caso semelhante ocorreu no bairro “VILLAREJO” em CABREÚVA (SP), onde um coproprietário mudou-se para o Japão e não pôde ser encontrado para assinar a escritura definitiva de sua parte prometida por venda em  contrato de gaveta não registrado.

 

Conflitos em “sociedade” com pessoas desconhecidas e indesejadas:

Parecendo-se com uma sociedade onde nem sempre os sócios concordam sobre as decisões, a propriedade em partes ideais é um foco de conflitos, demandas e embates que podem terminar na justiça.

O falecimento de um dos coproprietários traz com frequência uma série de herdeiros com interesses diversos. 

Ter um imóvel em partes ideais é como fazer sociedade com diversas pessoas, com a agravante de qualquer umas delas transmitir sua parte para outras pessoas desconhecidas por venda, doação ou herança, pessoas com as quais você talvez jamais quisesse formar uma sociedade. 

 

Regularidade de no máximo uma construção:

Prefeituras impedem regularização em determinados bairros de mais de uma construção para o mesmo terreno com partes ideais, podendo as demais serem embargadas ou demolidas.

 

Dívidas de IPTU e outros impostos e alteração da lei que prevê a negativação dos proprietários:

Dívidas de IPTU e outros tributos municipais são passíveis de execução fiscal, protesto de certidão de dívida ativa e recentemente foi autorizada por lei a inscrição dos proprietários no SPC, SERASA etc por impostos atrasados (art. 1°, parágrafo único da Lei Federal n. 9.492/1997, incluído pela Lei 12.767/2012). 

 

Burla à lei:

Decisões dos tribunais consideram as partes ideais como uma forma de fraude à legislação quando caracterizam um meio de escapar das regras de desmembramentos, sujeito a diversas sanções e consequências negativas, podendo chegar ao bloqueio do registro e impedindo transações com o imóvel até liberação judicial do bem.

 

Condomínios edilícios e vilas são partes ideais regularizadas e sem os riscos descritos:

Condomínios de prédios ou vilas fechadas de casas e sobradas caracterizam partes ideais amparadas por lei. Consideram-se totalmente regularizados quando estiver averbada a construção do empreendimento como um todo e registrada a convenção de condomínio. Neste caso cada um é dono exclusivo de sua unidade, havendo participação ideal apenas sobre o terreno e partes comuns. 

 

SOLUÇÕES:

Para extinguir a comunhão em partes ideais todos os proprietários devem lavrar escritura pública de divisão amigável em um Cartório de Notas, que é totalmente distinta da escritura de compra do imóvel. A comunhão em partes ideais somente se extingue após o registro da escritura de divisão no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Novo Código Civil).

Após o registro cada um será proprietário de sua parte distinta do terreno e construção, com matrículas totalmente independentes. 

Se um dos proprietários se recusar a assinar de ser promovida ação judicial de divisão, ou, em último caso, ação de usucapião

 

Esfriamento da economia agrava os riscos:

Em épocas de esfriamento da economia, aumentam os casos de endividamento, penhoras e leilões de imóveis. 

Recomenda-se lavrar a escritura de divisão de um imóvel desde logo, aproveitando o momento em que todos concordem, estejam vivos, tenham condições e antes que se divorciem, contraiam dívidas ou sejam atingidos por penhoras e leilões na justiça.

A prevenção neste é caso é semelhante a um seguro. Deve ser feita antecipadamente, antes que seja tarde.